האם כדאי לרכוש משרד אל מול הריבית הנמוכה?

לאורך שנים ארוכות, השקעות בענף הנדל"ן המסחרי, התבצעו בעיקר על ידי משקיעי נדל"ן בעלי ממון ואמצעים רבים. כיום, שוק הנדל"ן המסחרי, בדומה לשוק הנדל"ן למגורים, מושך אליו משקיעים רבים המעוניינים למנף את השקעותיהם באמצעות השכרת הנכס המסחרי בו הם השקיעו באמצעות העמדת חוזי שכירות ארוכי טווח, כאשר בין יתר הסיבות ל-"פתיחת" שוק הנדל"ן המסחרי לקהל הרחב תוכלו למצוא את הריבית הנמוכה המונהגת במשק הישראלי בשנים האחרונות, היקפי הבנייה הגדולים של שטחי מסחר ותעשייה בכל רחבי הארץ, הטמעת שיטת הרכישה הקבוצתית גם בענף הנדל"ן המסחרי ועוד.

נדל"ן עסקי להשקעה

נדל"ן עסקי הכולל בתוכו מגוון רחב של נכסים המיועדים למטרות תעשייתיות, מסחריות ולצרכי תפעול של בתי עסק ושירותים שונים, מהווה כיום פלטפורמת השקעה מצוינת לשלושה

סוגי משקיעים עיקריים:

1. משקיעי נדל"ן המעוניינים למנף את השקעותיהם באמצעות השכרת הנכסים בהם הם משקיעים
2. בעלי עסקים הרוכשים שטח מסחר לצרכי תפעול העסקים שבבעלותם (משתמשי קצה)
3. משקיעים פרטיים המתאגדים יחדיו לצורך רכישת היקף גדול של שטחי מסחר במתחמי עסקים שונים המוקמים ברחבי הארץ.

בקבוצת המשקיעים הראשונה, נמנים משקיעי נדל"ן וותיקים ומנוסים הבוחנים את מכלול ההיבטים הנלווים להשקעותיהם, כאשר הנטייה של רוב המשקיעים המשתייכים לקבוצה זו הינה ביצוע עסקאות השקעה בנדל"ן מסחרי באזור המרכז וזאת לנוכח התשואה הגבוהה המושגת באמצעות השכרת משרדים בהרצליה, תל אביב ושאר ערי המרכז הגדולות.

בקבוצת משתמשי קצה המבצעים עסקאות שונות של רכישת משרדים בהרצליה או משרדים בכל מקום אחר בארץ לצרכי תפעול עסקיהם השונים, תוכלו למצוא כיום בעלי עסקים העושים זאת "בגדול" ורוכשים שטחי מסחר גדולים מאילו הנחוצים להם למטרות השימוש השוטף בשטח המסחרי אותו הם רוכשים וזאת למטרת פיצול המשרד והשכרת השטחים הריקים העומדים בו ו/או לצרכי הרחבה עתידית של עסקיהם.

בקבוצת המשקיעים השלישית תוכלו למצוא משקיעים פרטיים מקהל הרחב היודעים לזהות את הפוטנציאל הטמון בתשואה המושגת עבור משרדים להשכרה בהשוואה לתשואה המושגת עבור דירות מגורים להשקעה. קבוצה זו של משקיעים רוכשת משרדים ושטחים מסחריים ותעשייתיים בכל רחבי הארץ ולאו דווקא באזור מרכז הארץ.

נדל"ן מסחרי – עד כמה הוא באמת משתלמם ומה יקרה שהריבית תתחיל לעלות?

הסיבה המרכזית לנהירת המשקיעים הפרטיים מענף הנדל"ן למגורים לענף הנדל"ן המסחרי, טמונה בעבודה שתעריפי הרכישה למ"ר בשטחים מסחריים נמוכים באלפי שקלים מתעריפי הרכישה למ"ר בדירות למגורים. לדוגמא: דירת מגורים במרכז תל אביב נמכרת כיום במחיר התחלתי שבין 30 ל-40 אלף שקלים למ"ר ואילו משרדים בתל אביב נמכרים כיום במחיר התחלתי של סביבות ה-12-13 אלף שקלים למ"ר.

לתעריפי הרכישה הנמוכים (באופן יחסי לנדל"ן למגורים) העומדים לרשות המשקיעים הפרטיים מהקהל הרחב, נלוות גם הריבית הנמוכה אותה הם נדרשים לשלם כיום לצורך ביצוע עסקאות נדל"ן באמצעות מקורות מימון כאלו ואחרים. כיום, אחוז הריבית לרכישת למעלה מ-100 מ"ר של משרדים במתחם עסקי חדש או מתפתח תעמוד בממוצע על 2.5% במסגרת עסקאות מימון.

כפועל יוצא מכך, יותר ויותר משקיעים פרטיים בוחרים להפנות את כספי השקעותיהם מהנדל"ן למגורים לטובת הנדל"ן המסחרי וזאת בהתחשב בתשואה אותה הם יוכלו להשיג במסגרת פיצול השטח המסחרי אותו הם רכשו והשכרתו למספר גופים עסקיים במקביל.

יחד עם זאת, לא הכול "וורוד" עבור משקיעי הנדל"ן המסחרי הפרטיים והם חייבים לקחת בחשבון שבשלב כזה או אחר במהלך השנים הקרובות הריבית במשק תחזור לקדומה ולא תעמוד על ריבית נמוכה כפי שהיא כיום. כמו כן, היקפי הבנייה הגדולים בישראל גם בתחום הנדל"ן המסחרי עלולים להוביל לתחרות עזה בין המשקיעים לצרכי השכרת נכסיהם והדבר עלול להוביל לירידת מחירי ההשכרה בכל רחבי הארץ (ובעיקר בערי הפריפריה) והתשואה הגבוהה המושגת היום תלך ותשחק.

נכתב באדיבות: י.ב ניר חברת נדל"ן