מינוף שווי נכס ע"י פינוי בינוי

פינוי בינוי מידע כללי

פינוי בינוי הוא פרויקט התחדשות עירונית המיועד לצרכי הריסה מן היסוד של מתחם מגורים ישן לצורך הקמת מבני מגורים חדשים ומודרניים על גבי השטח המפונה. פרויקטים מסוג פינוי בינוי זוכים בשנים האחרונות להתעניינות הולכת וגוברת מצד עשרות אלפי בעלי דירות במבני מגורים ישנים ברחבי הארץ ומצד עשרות יזמים העוסקים ומתמחים בתחום ההתחדשות העירונית, וזאת לנוכח היתרונות הנלווים לפרויקטים מסוג זה, וביניהם: ניצול קרקעות קיימות בערים השונות, הקמת מתחמי מגורים חדשים ומודרניים המותאמים לצרכי המחייה בעידן המודרני ולכל תקנות החוק בתחום התכנון והבנייה, חידוש תשתיות עירונית ושיפור חזות הערים, וכמובן, מענה לביקושים ההולכים וגוברים ליחידות דיור בערים השונות ברחבי ישראל.

נכון להיום, פרויקטים מסוג פינוי בינוי או בינוי פינוי מהווים כ-10 אחוזים מסך כל עבודות הבנייה למגורים בישראל, כאשר על פי הערכות מומחים הם עשויים להגיע להיקף של 20% מסך עבודות הבנייה למגורים במהלך השנים הקרובות.

חוק פינוי בינוי – מה חשוב לדעת?

חוק פינוי בינוי מונהג בישראל מאז שנת 1965 ובמסגרתו הוסדרו כל ההיבטים המשפטיים הנלווים להליכי ייזום, תכנון וביצוע בפועל של פרויקטים מסוג פינוי בינוי ו/או בינוי פינוי. לאורך השנים, תוקנו בחוק עשרות סעיפים שכל אחד מהם נועד לקדם את העניין הציבורי בייזום פרויקטים מסוג פינוי בינוי/בינוי פינוי, וזאת לנוכח העובדה שמדובר בפרויקטים בעלי חשיבות אסטרטגית בענף הנדל"ן המקומי.

תיקוני החוק לאורך השנים חולשים על כל ההיבטים המרכזיים הנלווים לייזום הפרויקט, לרבות, הרוב הנדרש לייזום הפרויקט בקרב בעלי הדירות בפרויקט, אופן ההתמודדות עם דייר סרבן המתנגד לביצוע הפרויקט, היקף זכויות הבנייה ליזמים, עיגון זכויותיהם של בעלי הדירות מול היזמים וכדומה. חשוב לציין שכל התקנות המופיעות בחוק פינוי בינוי תקפות לכל סוגי הפרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית, לרבות, פרויקט פינוי בינוי, פרויקט בינוי פינוי ופרויקט תמ"א 38.

מהו הרוב הנדרש לצורך ייזום פרויקטים מסוג פינוי בינוי /בינוי פינוי?

עד לתחילת שנות ה-2000, ייזום פרויקטים מסוג פינוי בינוי או בינוי פינוי, חויב בהשגת רוב של 100% מבעלי הדירות במתחם המגורים המיועד. בתחילת שנות ה-2000 נכנס לתוקפו תיקון חוק במסגרתו נקבע כי הרוב הנדרש יעמוד על 80% מבעלי הדירות במתחם מגורים בו קיימות לפחות 24 יחידות דיור. בסוף שנת 2021 הוגשה לכנסת הצעת חוק להפחתת אחוז זה, כאשר הצעת החוק החדשה נועדה להשוות את אחוז ההסכמה בפרויקט מסוג פינוי בינוי לאחוז ההסכמה הקיים בפרויקטים מסוג תמ"א 38, כלומר, על 66% הסכמה מצד בעלי הדירות בפרויקט. בכל הנוגע להתמודדות עם תופעת "דייר סרבן" המתנגד לפרויקט, תוקן בשנת 2018 החוק באמצעות תיקון מספר 6 הקבוע בין היתר כי לרשות בעלי הדירות בפרויקט עומדת הרשות לנקיטת אמצעים משפטיים כנגד דיירים סרבנים בפרויקט.

אזורי ביקוש פופולאריים לפינוי בינוי

פינוי בינוי בתל אביב
פינוי בינוי ברמת גן
פינוי בינוי בראשון לציון
פינוי בינוי בחולון
פינוי בינוי בהרצליה
פינוי בינוי בגבעתיים
פינוי בינוי בבת ים

התמורה לה זכאים בעלי הדירות בפרויקט פינוי בינוי

בכל פרויקט מסוג פינוי בינוי, בעלי הדירות בפרויקט המיועד, מוכרים את זכות המקרקעין שלהם ליזם בפרויקט ובתמורה לכך הם זכאים לקבלת דירת מגורים חדשה וגדולה יותר במבנה המגורים העתידי שיוקם בשטח המפונה. מעבר לכך, בעלי הדירות זכאים למימון מלא של שכר הדירה לאורך כל תקופת עבודות הפינוי והבינוי וזאת מיום פינוי הדירה הישנה ועד מסירת מפתח לדירת המגורים החדשה.

התמורה לה זכאים בעלי הדירות חייבת להיות מעוגנת באמצעות הסכם חוזי מול היזם בפרויקט, כאשר עריכת ההסכם מול היזם חייבת להיעשות במסגרת ייעוץ משפטי אותו מקבלים הדיירים מטעם חברת ניהול חיצונית המרכזת עבורם את כל ההיבטים הנלווים לתהליך ההתחדשות.